Nejčastější dotazy

Má nový vlastník povinnost oznámit SVJ nabytí vlastnictví?

Oznamovací povinnost vlastníků není žádnou novinkou. Měli ji podle § 20 odst. 4 dnes již zrušeného zák. 72/1994 Sb.  o vlastnictví bytů, mají ji nově od 1.1.2014 i podle občanského zákoníku ( §1177 NOZ).

Nový vlastník oznámí nabytí jednotky nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem.

V případě, že tak neučiní, není pravdou, že jej společenství za vlastníka nebude považovat. Vlastníkem se stává povolením vkladu do katastru nemovitostí (přesněji podle účinků vkladu, tj. ke dni podání návrhu). Od tohoto okamžiku má práva ostatních vlastníků v domě, tj. i právo účasti na shromáždění vlastníků. Dotčený vlastník se ale nemůže dovolávat zpětně jakýchkoliv práv, jestliže nabytí vlastnictví společenství neoznámil. Jedná se např. o náhradu škody vzniklou díky situaci, kdy mu společenství výkon příslušejících práv neumožnilo, protože o nabytí nebylo vlastníkem informováno.

Vyúčtování služeb pro vlastníky

Každým rokem na přelomu měsíce března a dubna obdrží každý vlastník vyúčtování služeb za předchozí rok. Ve vyúčtování služeb je vyhodnoceno hospodaření jednotlivých vlastníků a objektu jako celku. Skutečné náklady na dodávky služeb jsou zúčtovány s uhrazenými zálohami na služby. Podrobnosti ke způsobu rozúčtování jednotlivých služeb naleznete na zadní straně vyúčtování, případně zde.

Vyúčtování služeb je obvykle předáno výboru společenství, který rozdá vyúčtování jednotlivým vlastníkům v domě. V případě jiné korespondenční adresy, zašle správce vyúčtování vlastníkovi poštou.

Vlastník může v zákonné lhůtě 21 dní od předání vyúčtování uplatnit reklamaci proti tomuto vyúčtování. Reklamace musí být podána písemně, a to osobně na příslušném klientském centru, případně může být zaslána správci poštou. Správce se v průběhu 30-ti dnů k reklamaci vyjádří.

V případě vzniklého nedoplatku, doporučujeme upravit si výši záloh. V rámci ročního vyúčtování služeb předkládáme výborům SVJ návrh na úpravu záloh. Tento návrh zohledňuje ceny dodavatelských služeb v příslušném kalendářním roce a také výši případného nedoplatku. Zálohy na služby lze také upravit individuálně, a to přímo na klientském centru.

Zpráva o činnosti správce

V rámci ročního vyúčtování služeb předkládá správce pro své klienty také zprávu o činnosti společenství za uplynulý rok. Dokument obsahuje  technické a ekonomické informace o společenství vlastníků. Výroční zpráva je předávána výboru společenství a bývá podkladem pro shromáždění vlastníků, na kterém jsou vlastníci výborem informováni o hospodaření domu a čerpání DZS (fond oprav).  Zjednodušený přehled čerpání fondu oprav je vlastníkům k dispozici kdykoli v průběhu roku i prostřednictvím aplikace DOMY-ONLINE.

Proč potřebujeme správce nemovitosti?

Správce nemovitosti je nestranný subjekt, který se s odbornou péčí postará o Váš dům. Většina kvalitních správců dnes již také umožňuje pro své klienty online náhled k hospodaření společenství. Díky tomu, že správce pravidelně účtuje o výdajích a příjmech společenství, zajistí vlastníkům kontrolu mimo jiné nad činností výboru.

U domů, které se spravují sami, resp. kde správu domu svěří vlastníci pouze výboru společnství, který ji i fyzicky vykonává včetně vedení účetnictví, není žádná kontrola hospodaření výboru. Bohužel jsme již byli svědky, kdy naše služby vyhledal klient, jemuž bývalý výbor  zpronevěřil veškeré finance vlastníků.

Dobrý správce nemovitostí převezme většinu povinností společenství. Pomůže orientovat se při hledání technických řešení pro Váš dům. V neposlední řadě pro Vás sleduje platnou legislativu. Máte se na koho obrátit.

Jaké služby zahrnuje správa nemovitostí?

Společenství jako právnické osobě vyplývá ze zákona nepřeberné množství povinností a termínů, které je třeba dodržovat. Tyto povinnosti přenáší výbor společenství, který je za chod domu právně zodpovědný, na správce nemovitostí.

kompletním rozsahu služba správy nemovitostí zahrnuje mimo jiné vedení podvojného účetnictví dle platné legislativy, evidenci předpisů a plateb jednotlivých vlastníků, sledování platební morálky vlastníků, platby faktur jednotlivým dodavatelům služeb. V provozně technických činnostech se jedná o kompletní péči o dům vždy ve spolupráci s výborem společenství, tzn. objednávky  oprav, kontrola plnění zakázek, poradna při hledání technických řešení pro každý objekt individuálně.

Podrobnosti o celkovém rozsahu služeb Vašeho domu najdete v příkazní smlouvě, kterou  uzavírá s pověřením vlastníků výbor společenství se správcem.

Hlášení změny počtu osob

Ve většině společenství se jedná o velice důležitou informaci nutnou ke správnému vyúčtování některých služeb, zejména elektřiny společných prostor, výtahu a odvozu odpadu. Rozhodný je tedy počet osob, které během roku byt skutečně užívají, a tudíž uvedené služby odebírají.  Trvalý pobyt osob není pro vyúčtování služeb důležitý.

V případě, že se u Vás změnil počet osob v bytě, je důležité tuto informaci ohlásit správci domu případně výboru společenství.  Současně se doporučuje upravit zálohy na služby, aby na konci roku nevznikl příliš vysoký nedoplatek.

Tuto ohlašovací povinnost vlastníkům společenství mimo jiné ukládá i nový občanský zákoník (89/2012Sb.) a to v §1177, bod 2.:

"Vlastník oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. To platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby."

 

Jak naplánovat a uskutečnit shromáždění vlastníků

  • Stanovit termín, místo a program schůze.
  • Předat vlastníkům pozvánky nejpozději 15dní předem. Připravit prezenční listinu – hlasování dle spoluvlastnických podílů. Na shromáždění vlastníků provést prezenci, spočítat účast a usnášeníschopnost dle spoluvlastnických podílů (nadpoloviční většina přítomných vlastníků). 
  • Spoluvlastníci jednotky vždy zmocní společného zástupce a platí to i v případě manželů ( §1184 NOZ)
  • Zvolit předsedu a zapisovatele schůze
  • Dle programu projednat všechny naplánované body
  • V případě hlasování vždy postupovat dle platných stanov a platné legislativy. 
  • Po ukončení shromáždění vyhotovit zápis ze shromáždění.

V případě, že shromáždění není usnášeníschopné, může schůze proběhnout, nelze však provést žádné usnesení ani změnu podléhající rozhodování vlastníků.

V případě, že shromáždění není usnášeníschopné a potřebuje nutně provést hlasování (změna volby výboru, rekonstrukce, změna stanov apod.), může nově využít možnost hlasování per rollam (mimo shromáždění podle §1210 NOZ) nebo se scházet opakovaně dokud se nezúčastní dostatečný počet vlastníků.

VZOR POZVÁNKY DLE NOZ

Potřebujete havarijní službu?

 O víkendu, ve svátek a mimo provozní dobu klientského centra Plzeňského servisu můžete kontaktovat některou z firem, které drží havarijní službu. 

Všechny kontakty naleznete v sekci Tísňové, poruchové a havarijní linky

Nikdo v domě nechce vykonávat funkci výboru. Jak tuto situaci řešit?

  • Situace, kdy ve společenství z různých důvodů nový výbor není zvolen, nastává v praxi poměrně často. Nikomu v domě se nechce dobrovolně převzít funkci výboru. Všichni jsou zaneprázdnění. 

    Do konce roku 2013 platilo, že pokud shromáždění nezvolí výbor, stává se podle § 9 odst. 9, zák. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů) výborem většinový vlastník. Pokud takový neexistuje, plní funkci výboru první tři vlastníci, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku, tedy původní vlastníci jednotek. 

    Variantou tříčlenného výboru společenství bylo zvolení, jednočlenného výboru, resp. funkce pověřeného vlastníka, který plnil stejnou funkci jako výbor.

    Od 1.1.2014, kdy vstoupil v platnost nový občanský zákoník (89/2012Sb.) již nelze použít ustanovení zák. 72/1994Sb. § 9, odst. 9 a výbor musí být zvolen. 

    Na druhou stranu již může být členem výboru třetí osoba (pokud to stanovy nezakazují), tedy osoba která není vlastníkem jednotky ve společenství.

    Tuto variantu by společenství mělo volit až v krajním případě. Vždy je pro vlastníky  bezpečnější, když funkci výboru vykonává osoba ve společenství majetkově vázaná.  V každém případě by v uvedené situaci měly stanovy pečlivě řešit případné pravomoce takového výboru.

    Další cestou jak dosáhnout zájmu mezi vlastníky o funkci člena výboru, je i zkrácení funkčního období (např. na jeden rok), snížení počtu členů (již není zákonné minimum) či zvýšení odměn za výkon funkce.  Vlastníci by tak mohli mít větší zájem o členství ve výboru.

    V každém ohledu výbor zvolen být musí. Společenství bez platného výboru není schopno jednat ani konat a může se dostat do problémů jak v komunikaci s dodavateli služeb, bankami, finančním úřadem a dalšími, tak do problémů finančních. Nebude schopno nic odsouhlasit, hradit faktury.

    Informace pro klienty Plzeňského servisu, s.r.o.:

    V případě, že Vaše společenství bude hledat jako výbor třetí osobu, jsme připravení po individuální domluvě tuto funkci vykonávat. Kontaktujte manažerku dané oblasti.

Povinnosti společenství vlastníků jednotek

Základní povinnosti společenství

Základní povinností společenství je zajistit správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemku, přičemž společenství má povinnost dodržovat všechny platné legislativní předpisy týkajících se společenství a postupovat v souladu s přijatými stanovami společenství.

Kontakt

SPRÁVA NEMOVITOSTÍ
info@plzenskyservis.cz

Klientské centrum Částkova 45, Plzeň
castkova@plzenskyservis.cz
+420 377 457 435
+420 377 241 640

Klientské centrum Klatovská tř. 104, Plzeň
klatovska@plzenskyservis.cz
+420 377 541 690
+420 377 541 691

REALITNÍ KANCELÁŘ
+420 725 728 728
reality@plzenskyservis.cz

ÚKLID
+420 603 434 279
info@servisprodum.eu


Jsme přidružený člen asociace na rozúčtování tepla a vody.

Klatovská +420 377 541 690
Částkova +420 377 241 640
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.